观点网 命途多舛的成都南城都汇项目，又迎来了一道坎。

近期，舜鸿地产（成都）有限公司（和记黄埔地产（成都）有限公司）发生三起财产保全事项，该公司涉及成都市高新区房产超9500套房源被查封，期限三年。

执行裁定的申请人为卓颖投资集团有限公司与南京琨灏五金贸易有限公司。根据查阅，两家均与禹洲集团有或多或少的关系。

该事项涉及的项目则颇有历史。大名鼎鼎的南城都汇项目在成都被称为“捂盘王”。据悉，项目原为李嘉诚旗下和记黄埔开发，2020年7月，禹洲集团与成都瑞卓置业接下项目公司股权。

根据当时公布，受让方合资公司以78.47亿港元接下南城都汇项目股权，包括1-8期未开发未售部分权益。当中未开盘销售的为7、8期，两期项目后更名为山河峯荟和山河玖璋。

那么，为何关联公司如今申请项目公司财产保全？对这一原因，市场诸多猜测，有猜测认为与该项目价格有关，有猜测则认为是禹洲近期出现债务危机的举措。

据悉，舜鸿地产（成都）有限公司（和记黄埔地产（成都）有限公司）近期发生三起财产保全事项，该公司被申请查封位于成都市高新区房产4603套及2021套（申请人为卓颖投资集团有限公司），以及被申请查封位于成都市高新区房产2945套（申请人南京琨灏五金贸易有限公司）。

其中，4603套房产的保全以金额20.73亿元为限，2021套房产的保全以金额20.4亿元为限，2945套房产的保全以金额4.3亿元为限，三起保全事项房产涉及金额约45.43亿元。

此次查封并不会影响到已购房的业主。执行裁定书中提到，截止查封之日起，已转移登记给第三方、已销售备案、已办理预购商品房中预告首次登记的房屋及所占用范围的土地使用权，不在本次查封范围内。

观点新媒体了解到，该项目公司涉及到的是在成都已经开发了10余年的南城都汇项目。2020年7月，长实集团公布，以约78.47亿港元代价出售南城都汇全部股份及相关股东贷款，交易方分别由禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司各占股50%。

资料显示，交易标的成都南城都汇商住项目物业发展项目，包括第1-8期的住宅及商业单位以及停车场。

彼时，在提供给观点新媒体的查询回复中，长实表示，成都南城都汇项目设有23,253个单位（包括住宅及商铺），在之前的销售活动中已售出16,503个单位，最近大手出售的部分涉及剩余6,750个单位及部分车位。并且，长实将会在项目公司中保留一名董事，协助项目运营，住宅单位亦将精装修升级后推出市场。

长实称，过去10年内地销售收入平均约每年280亿元，计入是次大手出售成都南城都汇项目单位所获得收入后，该年度之物业销售步伐预计跟过去10年相若，强调香港及内地为长江实业地产业务的重点市场。

而这个项目亦给长实带来极大收益。公开资料显示，2004年李嘉诚旗下的和记黄埔以21.35亿元总价拿下成都市高新区1036亩土地，成交楼面价1030元/平米，这宗地的成交总价，也使其成为当时成都乃至整个西部的地王。

捂盘开发一直是长实的开发方式，根据彼时公告，通过出售该项目，长实集团未经审核利润为38.11港元，再加上该项目前期销售额，有市场人士认为李嘉诚在该项目上获得利润超百亿。

按照住建部门要求，收购土地审批备案价只能按照房地价联动机制，以最初拿地价格为依据进行计算，不能按照收购价格计算。

换言之，项目剩余地块销售价格参考项目前期销售价格，即2016年第6期开盘的清水价1.2-1.6万元/平方米的区间进行销售。最终住建部门批准山河峯荟、山河玖璋清水房销售价格1.5万元/平方米和1.55万元/平方米，这一价格甚至低于收购价1.6万元/平方米。

而此时项目周边二手房价已超过3万元/平方米，这种高剪刀差令项目异常火爆，第8期项目山河玖璋在2021年6月摇号选房时，万人报名参加摇号，房源瞬时出清。

另一方面，禹洲和成都瑞卓置业之间的合作似乎并不愉快，2021年曾曝出合资公司保险柜被撬事件，瑞卓被告知装有公司印章等重要物品的保险柜被带走。

禹洲在这个项目中似乎是更为强硬的一方。对于此次南城都汇被查封，更多的关注点在于申请项目财产保全的原因。

观点新媒体了解到，执行裁定的申请人为卓颖投资集团有限公司与南京琨灏五金贸易有限公司。

其中，卓颖投资集团为杭州舜嘉贸易有限公司唯一股东，后者旗下两个投资的公司所属均为禹洲集团；南京琨灏五金贸易为成都卓洲置业有限公司唯一股东，而成都卓洲置业的法定代表人与舜鸿地产（成都）有限公司的法定代表人均为禹洲方人士王婷婷。

那么，禹洲为何将自己的项目公司向法院提起诉讼保全申请？观点新媒体曾就此问题询问禹洲，但截至发稿未得到回复。

“做财产保全一定要提起诉讼，前提是双方一定存在相关债务纠纷。”北京市盈科律师事务所高级合伙人李松称，这批房源查封以后，被查封企业和申请人的纠纷，如果法院判决赔钱不能偿还，被查封的财产就可以作为拍卖标的物，拍卖款以偿还债权人的款项。如果还有其他抵押权人的话，抵押权人是优先受偿，普通的债权人在抵押权人之后受偿。

亦有网友认为，存在通过法拍突破超低限价的可能性，但据观点新媒体查询，2021年成都新政中，对于司法拍卖、股权转让等方式取得的在建商品住房项目，严格执行限购、限售及商品住房价格指导。

上海中原分析师卢文曦分析，有可能项目存在其他债务关系，通过这种方式防止其他债务方提出诉讼贱卖项目的情况发生。

就在3月7日晚间，禹洲集团于港交所披露，公司于2023年到期的8.5%优先票据（2023年票据II）的利息2125万美元，已在2022年2月4日到期应付。

根据2023年票据II的信托契据，有30天宽限期支付利息以避免违约事件。但在宽限期届满后，禹洲并未支付有关款项。

这意味着禹洲正式违约，未支付已构成2023年票据II下的违约事件。因此，2023年票据II的持有人，可以要求即刻偿付本金和应计利息。

在此之前，即便禹洲已经对多笔票据展开交换要约并获得通过，但仍存在部分“强硬”债权人。禹洲就在公告中称，有持有旧票据少数权益的人士表示，如果不按他们的条件赎回旧票据，将采取法律行动。

禹洲曾恳请所有债权人不要采取任何可能不利于实现上述整体解决方案，破坏公司稳定性的激进法律行动，公司期望与所有债权人保持对话，恳请所有债权人协助公司积极推进讨论方案。

观点新媒体于禹洲去年中报获悉，借贷方面，于2021年6月30日，禹洲银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合共601.86亿元(其中若干贷款以集团若干投资物业、持作销售用途的物业及在建物业作抵押)，一年内到期债务为151.71亿元，占总债务比例为25.21%。

现金方面，截至2021年中期，禹洲拥有现金及现金等价物约280.72亿元，其中不受限的现金及等价物约为209.44亿元，现金短债比为1.85倍，较2020年末1.83倍上升1.09%；剔除预收款后的资产负债率为73.98%，较2020年12月31日止下降3.94个百分点。

而伴随着融资困难及预售资金监管，禹洲面临着较大流动性压力。观点新媒体获悉，若加上永续债，禹洲美元债待偿还金额超50亿美元，境内债主要由其子公司禹洲鸿图地产发行，存续债券7只，总存续规模为69.0895亿元。

禹洲称，对民营中国开发商而言，公司赖以获得再融资及发展资金的境外债券市场实际上已经关闭。因此，公司在境内外融资面临巨大困难，大大加重了公司当前的流动性压力。 

为回笼资金，禹洲将其物管业务以10.58亿元售予华润万象生活，2月以3.05亿港元出售香港九龙旭日街楼宇项目股权予泰捷。